您当前的位置: 首页 > 旅游

物业公司缘何频被推上被告席

2018-06-08 13:43:26

据承德市住建局物业科调查,该市大部分小区都存在违规交付使用的情况。“业主拿到钥匙后,小区里还到处是工地,相当于一个新娘,到了婚礼现场,还一脸污垢,一身脏衣服,新郎官心情能好吗?婚后这也会成为双方吵架的一个理由。”承德市物业管理部门的工作人员说,由于小区仍是“半成品”,业主入住后,难免会遇到这样那样的问题,一旦遇到问题,业主就会找物业公司协调解决,如果问题得不到及时解决,物业公司就会被带上“不作为”的头衔。

承德市民王先生就对现在所住小区的物业公司颇有微词。2010年,王先生入住新家后发现,阳台外墙有渗水现象。“我找过物业公司很多遍,但一直没有修好。”王先生说,拿钥匙的时候,自己交过一年物业费,之后两年,他一直拒绝缴纳物业费。

物业管理部门的工作人员表示,外墙渗水的问题实际上并不属于物业公司的服务范畴。“比如说装修时墙体掉皮,窗口漏风等情况,都属于开发建设问题,这些问题都应该由开发建设单位负责维修,物业公司只是帮助业主协调建设单位进行维修。”该工作人员表示,物业公司与开发建设单位应当是相互独立的主体。“按照物业公司和开发公司签订的前期物业合同,开发公司交给物业公司的应当是一个完善的小区。像承德市碧峰家园小区,开发公司当初承诺的是要建设一个封闭式小区,但交付使用后,却是开放式的小区,这种情况业主肯定有意见。”

据承德市住建局调查显示,在现有的商品房小区发生的物业纠纷中,相当数量源于开发建设遗留问题。主要表现在建设单位变更规划导致业主权益受损,房屋格局和小区环境与售房时承诺有差异;房屋建筑和附属设施质量差,公共设备和配套设施缺项甩项;不符合入住的基本条件而擅自办理入住等。“开发企业欠账,物业企业买单,是承德市新建小区普遍存在的问题。”

生存之惑

既然遗留问题颇多,物业公司为何选择接手,充当开发企业的“售后服务公司”呢?

截止2013年9月,承德市已有注册物业公司205家,其中中心区(双桥区、双滦区)100家,其他县区105家。

据承德市双桥区住建局一位负责人介绍,以双桥区为例,该区共有物业服务企业88家,但许多企业处于无项目、缺少项目的半闲业状况。“为了生存,许多物业公司主动去联系开发企业,接手那些没有达到交付使用的条件的小区。”该负责人表示,这就造成在承德市许多小区产生了一个物业管理的“三年现象”。“年涉及拿钥匙,业主都会交纳物业费,第二年和第三年,即使物业费缴费率不高,但当初交纳的装修保证金也能保障物业公司实现盈利。然而,三年之后,由于此前积累的各类矛盾,许多业主会拒交物业费,物业公司会选择较低服务标准,有的小区甚至出现物业真空状态。”

据介绍,在承德市1200多个实行物业管理的小区中,通过市场化由业主选聘的物业公司基本没有,多数物业公司依托房地产开发公司而生存,自建自管较为普遍,独立的物业公司承接的管理项目也多受房产开发公司委托

物业公司缘何频被推上被告席

,这造成物业企业无法与开发公司形成平等地位,难以履行监督职责,使得物业管理的小区从一开始就“先天不足”。

承德市世纪城小区作为当地开发遗留问题极少的小区,尽管物业费收缴率接近95%,但公司每年仍巨额亏损。“我们一年亏损大约170多万元。”小区物业公司负责人表示,世纪城小区的物业公司实际上是开发企业的下属公司,亏损由开发公司买单。

“这就存在一个问题,开发公司补贴物业公司是为了后期销售,一旦没有了后续项目,开发公司还会不会补贴,这将是个很大的隐患。”承德市物业管理部门的工作人员分析称。

据承德市住建部门统计,承德市物业行业全行业亏损严重。“造成亏损的原因包括业主欠缴、拒缴物业费和物业费收费低。”相关人员告诉,目前承德市多数小区物业费收缴率不足5成,有的低至不足3成,房屋质量存在问题、物业服务不到位等是业主拒绝缴纳物业费的主要原因。

承德市物业行业协会会长徐志臣表示,物业是劳动密集型行业,用工量大。“近几年,工资标准从680元,上涨到1260元,每年都在上涨,但物业收费标准却维持不变,物业企业的生存压力越来越大,一些物业企业为了维持经营,降低了服务标准,这是承德物业行业面临的一大瓶颈。”

据介绍,目前承德市物业收费标准分别为每月每平方米0.8元、0.7元、0.6元、0.4元、0.2元。承德市区2010年4月份以后交付使用的65个小区,按一级标准收费的有7个,二级标准收费的有14个,其余都是三级标准。而在此之前,承德市物业收费标准多数为0.2元,有些小区低至0.1元。

解决之道

徐志臣表示,物业管理是城市管理的重要组成部分,涉及千家万户,对社会和谐稳定,百姓安居乐业至关重要。“首先政府要重视物业行业的发展。目前是重视开发、忽视物业。”徐志臣称,物业管理应该是由政府、开发商、业主、物业公司共同组成的社会服务体系,每个环节都缺一不可。“政府对建筑施工和交房验收过程不能严格实施监管,使房屋和公共设施没有完全达到使用标准;业主入住后,相关部门对私搭乱建等扰民违规现象不能依法、及时治理,致使业主将此归罪于物业公司。”

徐志臣称,一些开发公司出资注册物业公司,建管不分,失去了相互监督、约束的作用,掩盖了建设质量问题。“开发商片面追求投资效益,对一些配套设施尽量降低施工标准,居民入住后会出现房屋墙面屋面裂缝、供热管道漏水、电梯事故等等问题,这些为后期物业服务埋下隐患。”徐志臣表示,供暖、供水、供电等专业运营企业也应当按照国务院《物业管理办法》等文件的要求,服务到终用户,依法履行专业经营设施设备的维修养护,承担起终用户计量表或阀门及以前管线、设施设备的维修保养义务。“但目前这些单位均以与开发企业签有建设施工合同等理由,拒绝承担维修,不了解情况的业主就会把怨气转嫁给物业,给物业公司增加了许多不应承担的成本。”

承德市住建局局长刘宏伟表示,提高物业管理服务质量就要不断完善市场准入和退出机制,全面落实前期物业管理招投标,以竞争来促进物业服务企业提高管理水平。“根据业绩考评结果,对绩效好的企业,尤其是老旧小区服务企业给予一定奖励,对连续不达标的企业限期整改,直至责令退出市场,体现市场公平和优胜劣汰机制。”

刘宏伟建议,政府部门要充分认识其在物业管理市场培育、调控和监管方面的职能,按照《物业管理条例》、《承德市物业管理办法》等规定,承担起相关职责。“建议市、区政府每年从城市建设资金中安排一定数量的资金,作为物业补贴专项基金,对负责老旧小区、零散住宅及廉租房、公租房等物业管理的社区物业服务中心,居委会、业主委员会、物业企业和其他管理单位进行补贴。”刘宏伟表示,物业管理作为一个新兴行业,属劳动密集型的微利行业,用工成本占到总成本的近80%,加之承德市物业企业综合税率为5.6%左右,企业负担较重。“因此,不少物业企业只能低价聘用低素质劳动力,客观上降低了管理服务的水平。建议市政府制定《关于支持全市物业服务行业持续发展的意见》,在物业服务企业用工享受公益性岗位补助政策、税费优惠政策和基本社会保险补贴政策等方面给予支持。”

小孩增高吃什么药
吃什么蔬菜能长高
【比智高招聘】省公司 售后客服
如何快速长高个
推荐阅读
图文聚焦