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商业地产下行拐点隐现万科进入商业地产或成

2018-02-08 16:06:27

商业地产下行拐点隐现 万科进入商业地产或成证明

在中国,商业地产(专题阅读)的景气和衰退与宏观经济形势息息相关。在今年经济承受巨大下行压力的背景下,商业地产下行拐点若隐若现。万科(专题阅读)出售刚刚进入的商业地产以及万达商业地产2014上半年业绩下滑都可以说明这点。而对房地产市场影响最大的因素,是房地产市场的下跌导致金融市场的脆弱性,这就会让危机时间拖的很长。

一般的研究和过去的经验都表明,大多数商业性房地产的拐点在住宅地产的拐点之后出现,存在时滞。

如果把年初杭州开始的降价促销看作此轮住宅市场调整的一个拐点的话,那么发展了半年之后,商业房地产的拐点已经若隐若现。近期有以下几个迹象:

一个是凯雷正与万科磋商,购买万科旗下9处购物中心的股权,交易规模可能为9.76亿-11亿美元。如果交易成功,凯雷将借此进入中国商业地产市场。对于上述传言,北京万科方面回应称, 等待官方消息 。此前来自美国的私募基金凯雷拥有苏州印象城和杭州印象城49%的股权。

万科为何要出售刚刚进入的商业地产呢,其实是其主业住宅地产出了问题,可能是因为几处住宅项目销售陷于困境,回款困难,万科不得不调整战略。

二是26日万达商业地产公布2014年半年度业绩,2014年上半年万达商业地产收入8873万元,2013年上半年收入则为114609万元,同比下跌92%,其中出售物业的收入暴跌98%,从10.9亿暴跌到2670万元。营业利润从2013年上半年的4.32亿暴跌到亏损8454万元。当然这里需要明白的是,在香港上市的万达商业地产并非整体上市,主要业务是集中在福建和广西的业务。

市场都是联通的,福建和广西的商业房地产业务不好,可能意味着全体商业房地产的下行拐点,这个逻辑是可以成立的。

事实上,商业房地产的景气和衰退与宏观经济形势是息息相通的。

当经济下滑后,事实上是我们的消费能力不足,储蓄水平下滑

商业地产下行拐点隐现万科进入商业地产或成

,这时候商业地产的租金水平仍然在高位,但是过高的租金和建造成本已经对商业企业和个人造成伤害,这是金融危机后在中国发生的情形。

而从今年开始租金不得不下降,空置率增加,房地产价格下滑。这时候最严重的冻结状态是土地,没有人购买土地,这就是地方政府不时传来的土地流派消息,这也是五六月份的事情。

经济的进一步下滑,在商业房地产领域主要表现为越来越多的出租合同到期之后,要么不再续约,要么只能以更低的价格续约。这个时候就出现了财务困境、破产和不良按揭的增加,抵押赎回权的丧失与大量拖欠的情形,这时候商业房地产就进入了冰点状态。

其实,在中国商业房地产,不仅仅是受经济周期和自身周期的影响,还受到最近几年电子商务蓬勃发展的影响,但是最基本的还是经济周期的影响,即使是在前年,电子商务已经开始蓬勃发展的时候,北京三四环的写字楼租金仍然在飙涨。

对房地产市场影响最大的因素,是房地产市场的下跌导致金融市场的脆弱性,这就会让危机时间拖的很长。

国际清算银行有一项关于房地产周期及其与经济发展和金融市场之间关系的研究,他们得出以下结论。

一是国际清算银行在分析了75个较长及较短的房地产周期后发现,上升阶段如果平均持续3年以下,会导致房地产价格上涨11%,而下降阶段如果有一年的时间,则会造成6%的损失。

二是平均而言,房价崩溃与GDP下降幅度达到8%有关,然而股票市场的下跌只和GDP下降4%有关。

三是繁荣以萧条结束的概率略低于40%,萧条发生于较弱的牛市之后的可能性,和发生与很强的牛市之后的可能性是一样的。

四是自从第二次世界大战以来,发展中国家所有的主要银行危机都与房价下跌有关。

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